Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan on ilmoitettava yhtiölle kunnossapito- tai muutostyöstä, joka voi aiheuttaa haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Osakkaan remontti-ilmoituslomakkeen löydät sivun oikean laidan valikosta.
Taustaa
Lähtökohtaisesti osakas saa tehdä vapaasti muutostöitä hallitsemansa huoneiston sisäpuolella. Taloyhtiöllä ja muilla osakkailla on kuitenkin oikeus asettaa muutostyölle rajoituksia, jos muutoksista voi aiheutua haittaa taloyhtiölle tai muille kiinteistön käyttäjille. Jotta mahdollisia haittoja voidaan arvioida ennen muutostöiden aloittamista, on välttämätöntä, että osakas ilmoittaa suunnittelemastaan remontista etukäteen hallitukselle. Hallitus puolestaan arvioi, onko remontista syytä tiedottaa joillekin muille osakkaille ja edellyttääkö suunniteltu muutostyö myös viranomaislupaa.
Osakkaalla ei ole oikeutta muutostöihin osakehuoneiston ulkopuolella. Tämä koskee myös esimerkiksi uusia ikkuna-aukkoja ulkoseiniin.
Ilmoitusvelvollisuus
Remontti-ilmoitusta ei tehdä, kun kotoa olevilla työkaluilla ja tarvikkeilla tehdään pieniä kunnossapitotöitä. Mutta aina, kun remonttia varten tuodaan työkaluja tai rakennustarvikkeita muualta, remontti-ilmoitus on syytä tehdä. Remontti-ilmoituksen käsittelystä ei aiheudu ilmoittajalle kustannuksia. Remontti-ilmoitus on helpointa tehdä isännöitsijätoimiston verkkosivuilla. Hallitus ilmoittaa remontti-ilmoituksen tekijälle asettamansa ehdot viikon kuluttua ilmoituksen jättämisestä.
Jos remontti-ilmoitus on jätetty tekemättä, muutostyö saatetaan joutua tekemään toiseen kertaan, jotta se täyttää taloyhtiön tai toisen osakkaan asettamat ehdot. Tällaisessa tilanteessa muutostyöhön ryhtynyt osakas on vastuussa syntyvistä ylimääräisistä kustannuksista.
Remontista aiheutuva haitta
Remontista voi aiheutua haittaa sekä työn aikana että sen valmistuttua. Tyypillisiä työn aikana syntyviä haittoja ovat rakennustyössä syntyvä melu, haju ja pöly, raskaiden työkoneiden ja rakennusmateriaalien siirrosta aiheutuvat vauriot porrashuoneessa, hississä ja pihalla, yleisiin tiloihin ja kulkuväylille varastoitu rakennusmateriaali tai kulkuväylille pysäköidyt ajoneuvot. Työnaikaisia haittoja ehkäistään ennalta annetuilla ohjeilla sekä huoltoyhtiön suorittamalla valvonnalla.
Työn jälkeen ilmenevät haitat johtuvat yleensä suunnittelu- tai työvirheistä. Tyypillisimpiä virheitä ovat puutteet ilmanvaihdossa sekä äänen- tai vedeneristeissä, virheelliset vesijohto- tai sähköasennukset tai esimerkiksi hanat, jotka eivät kestä helsinkiläistä käyttöveden painetta. Varsinkin ennen vuotta 1970 rakennetuissa rakennuksissa ilmanvaihto ja ääneneristys ovat huomattavasti heikompia, kuin mitä nykymääräykset edellyttäisivät. Siksi virheet ilmanvaihdossa tai ääneneristeissä aiheuttavat tuntuvia haju- tai äänihaittoja lähiasunnoissa. Työn jälkeen ilmeneviä haittoja ehkäistään ennalta annetuilla ohjeilla sekä teknisen isännöitsijän suorittamalla valvonnalla.
Taloyhtiön järjestämä valvonta
Asunto-osakeyhtiölaki määrää, että taloyhtiön tulee järjestää osakkaan työmaalle sellainen valvonta, että työstä taloyhtiölle tai muille kiinteistön käyttäjille aiheutuva haitta voidaan ehkäistä ennalta. Lain mukaan taloyhtiö saa periä muutostyöhön ryhtyneeltä osakkaalta kohtuulliset valvontakustannukset. Taloyhtiön suorittamasta valvonnasta huolimatta muutostyöhön ryhtynyt osakas on aina vastuussa työstä sen aikana tai myöhemmin mahdollisesti aiheutuvasta haitasta.
Rakennustyömaalla on tapana käyttää valvojaa, jonka tehtävänä on todeta, että työn tilaaja saa kaikki tilaamansa rakennusosat tilauksensa mukaan. Rakennusvalvontavirasto saattaa myös edellyttää rakennustyön laadun varmistamista ulkopuolista valvojaa käyttäen. On tärkeää huomata, että taloyhtiön valvonta on eri asia, kuin työn tilaajan edun vuoksi tehty valvonta, eivätkä nämä korvaa toisiaan.
Kustannusten jakautuminen
Lain mukaan joidenkin rakennusosien kunnossapidosta vastaa osakas itse, kun muista rakennusosista vastaa taloyhtiö. Osakkaalla on oikeus tehdä huoneistonsa sisällä muutoksia myös sellaisiin rakennusosiin, joiden kunnossapidosta vastaa taloyhtiö. Tässä on tärkeää ymmärtää muutos- ja kunnossapitotöiden välinen ero. Jos osakas haluaa omista tarpeistaan johtuen ryhtyä muutostöihin, kyseessä ei ole kunnossapito, ja hän vastaa kaikista kustannuksista. Rakentamiseen liittyviä viranomaismääräyksiä tulee noudattaa ainoastaan rakennettaessa. Näiden määräysten kiristyessä vanhat rakennukset ovat edelleen määräysten mukaisia, vaikka ne eivät täyttäisi uusia määräyksiä. Mutta kun vanhaa rakennusta muusta syystä ryhdytään muuttamaan, se tulee samalla saattaa soveltuvin osin uusien määräysten mukaiseksi. Myös näistä kustannuksista vastaa muutostyöhön ryhtynyt osakas. Kun taloyhtiö myöhemmin oman kunnossapidon yhteydessä kunnostaa nämä rakennusosat, ja osakkaan itse aiemmin tehdystä muutostyöstä syntyy yhtiölle säästöä, muutostyöhön ryhtynyt osakas voi saada tähän säästöön perustuvan hyvityksen.
Osakkaan muutostyön yhteydessä saatetaan havaita jonkun taloyhtiön vastuulla olevan rakennusosan kaipaavan kunnossapitoa ja huomata, että se kävisi edullisemmin tai muuten helpommin, jos työ tehtäisiin osakkaan muutostyön yhteydessä. Silloin osakkaan on syytä tarjota taloyhtiölle mahdollisuutta tehdä tämä korjaus. Taloyhtiöllä ei kuitenkaan ole velvollisuutta tehdä sitä juuri silloin.
Viranomaismääräykset
Kun uusi asunto-osakeyhtiölaki lisäsi taloyhtiön valvontavelvollisuutta, Helsingin kaupungin Rakennusvalvontavirasto on vähentänyt asteittain omaa valvontaansa. Rakennusvalvontavirasto ei käytännössä valvo enää lainkaan asunto-osakeyhtiön yksittäisessä asunnossa tehtäviä muutostöitä. Viranomaisluvan varaista on nykyisin lähinnä huoneistojen käyttötarkoituksen muuttaminen, huoneistojen yhdistäminen tai jakaminen sekä julkisivun ulkonäköön vaikuttavat muutokset, kuten uudet ikkunat tai parvekkeet.
Rakennusvalvontavirastossa asioi aina kiinteistön omistaja eli taloyhtiö. Käytännössä taloyhtiö antaa muutostyöhön ryhtyneelle osakkaalle valtakirjan, jolla hän voi toimia rakennusvalvontavirastossa taloyhtiön asiamiehenä omaan muutostyöhönsä liittyvissä asioissa.
Valvontakustannukset
Jos hallitus arvioi, että muutostyön luonne edellyttää taloyhtiön valvontaa, tehdään maksullinen valvontasuunnitelma.
Työn edetessä tehdään maksullisia valvontakäyntejä, joissa tarkastetaan
- muutokset kantavissa rakenteissa,
- rakenteiden sisään jäävät vesijohtojen juotosliitokset,
- kaikki välipohjarakenteiden sisään jäävät vaakaviemärit, kun alapuolella on kuivia huonetiloja,
- muiden rakenteiden sisään jäävät vähintään 2 m pitkät vaakaviemärit,
- vedeneristykset sekä suoritetaan
- lopputarkastus, jossa tarkastetaan keittiön ilmanpoistojärjestelyt, pesukoneen vuodonpaljastaja, pesualtaan tulva-aukko, vesijohtojen ja letkujen kannakointi pesualtaan alla sekä vesilukon tiiveys
Valvontakäynneistä laaditaan pöytäkirjat. Lopuksi isännöitsijäntodistuksen lisätietoihin tehdään merkintä valvotusta remontista.
Huomioitavaa on, että koko valvonta-aineisto tallennetaan sähköisesti arkistotunnuksella. Aineisto on kätevästi myös myöhemmin lähetettävissä sähköpostin liitteenä sitä tarvitsevalle. Tästä on hyötyä esimerkiksi huoneistojen osto- ja myyntitilanteissa tai jos myöhemmin suunnitellaan muutostöitä asuntoon. Arkistointi on osakkaalle maksutonta.
